【佛山陶瓷网】二三线城市探讨之谨慎主力店模式

    二三线城市探讨之谨慎主力店模式

二三线城市探讨之谨慎主力店模式在商业地产的开发中，引入主力店模式已作为大多数开发商首选的方式，其好处也是显而易见的，尤其是国外的一些一线品牌，这些商家的信用很好，面积需求大，同时利用自身的品牌带动人气，提升区域的价值，由此可见，主力店的模式对于项目的提升是有着非常重要的作用。

结合我国的城市特点及人口分布情况，一线品牌店都会有自身的选址需求，如：项目区域的“年客流量能达到多少万人次”“平均客单位面积的营业额是多少？

”等等，这些因素都会决定一个项目是否能够引入主力店，以及能够引入哪些主力店，这时就需要针对项目自身的特点，选择更加适合的调整模式，在我国的二三线城市中就会遇到很多这样的项目。

国际大型品牌店如：沃尔玛、tesco、家乐福等，在硬件需求上，都会需要10米的柱网，层高5米以上，对于一个项目规模较小的综合体项目来说，引入这些商家就需要增大占地面积，加大柱梁尺寸，而商业的上部也就很难做一些住宅及酒店之类，即使作结构转换层，也是在无形中增加了投入成本。

在我国，这些国际大型品牌所出的租金都非常低，这时就需要开发商针对项目所处地段，项目的规模大小，投入建设成本以及后期的收益率，通过资金测算来衡量招商的对象，如北京的品牌店基本都集中在三环及四环之间，但其付租能力低，开发商的资金回收周期长都比较长。

这些迹象表明，主力店并不能作为靠山，屹立不倒，商业地产的成败仍然在于在项目开发建设之前，一定要谨慎考虑好适合本地需求和市场机会点，合理的商业建筑产品和盈利模式，乃至至后期的经营模式。

国际大型品牌店在国外建设大多为单体建筑，如百安居的建筑净用地面积为30亩，建筑的占地面积为8000~10000平方米的单层，选址也大多会选择视野广阔的郊区，这样无论从建设成本、购物动线、停车等方面都不会出现太大问题，而在我国，由于国情和人口等因素决定这些品牌店的开店，就需要选择与其他建筑复合的形式，由此产生，主要有主力店入驻，就要依据主力店的规格做为主要建筑模数，设备的选型也会相应加大，建设成本也会增加，而主力店如果没有成功入驻，或者无法经营下去，其开发商的资金压力将很大，而产品由于在前期已选择占地规模大且进深宽的形式，后期调整为其他业态经营的难度也会相应增大。

因此，总的来看，主力店招商并非是解决商业地产开发的灵丹妙药，在商业项目考虑选择主力店模式时，需要对市场做充分调查，分析项目在区域市场的定位可能性，选择适合的主力店进行招商，同时也要控制好建设成本，预留出后期调整业态的产品最大弹性，以及弹性可变的开发商盈利模式。

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